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      智能化住宅小區的初探
      作者:河南新航智能科技有限公司
      發布時間:2019/04/08
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      【摘要】隨著信息技術的發展,計算機及其網絡技術的興起進入建筑行業。通過介紹智能化住宅小區物業管理的特征和服務內容,分析存在的主要問題,提出了提升智能化住宅小區物業管理的主要措施,希望以此提升我國智能化住宅小區的物業管理水平。

      社會經濟水平的不斷提高促使家庭生活自動化、居住環境舒適化、安全化,由此也喚起了人們對住宅智能化的要求。美國、日本、歐盟等國家的科學研究機構已經將智能大廈的概念及模式逐步引入住宅小區的建設中,使人們對居家的概念發生了根本性的變化,居住條件和生活環境產生了質的飛躍,智能化住宅、智能住宅小區這一全新的概念應運而生,并成為未來房地產住宅市場發展的大趨勢。

      智能小區是一個更加綜合,復雜的系統,它具有更廣泛的內涵。準確的說,智能小區包含對住宅的“軟/硬件”兩部分要求,其中住宅小區智能化系統是智能小區核心“硬件”系統,這是因為:智能小區需要以優良的建筑結構設計和施工質量為基本大前提,這是基礎“硬件”,智能小區是一個綜合服務系統,人的活動始終伴隨著小區的運行,他是小區運行中重要的“軟件”部分,這也是區別于其它商品住宅的關鍵所在。離開小區配套完善的物業管理和優質服務,智能化系統就無法良好的運行,就無法實現預期設計的目標,良好的智能性,也就無法實現。

      一、智能化住宅小區物業管理的特征

      正是由于智能小區物業管理系統構造的復雜性以及獨特性,使得智能小區物業管理與傳統物業管理在管理模式上存在著很大的差別。智能小區物業管理的特征主要表現在以下幾個方面:

      (一)智能化住宅小區物業管理系統的高度化特征。

      傳統的設備管理如設備運行狀況監測,只可能靠人工現場巡查、看護,而智能小區的物業管理只需在中央監控室便可了解各種設備的運行狀況,調節設備的運行,并可根據設備自動報警信號顯示故障區,及時到位搶修,確保小區的設備正常運行。保安、消防、停車管理均是物業管理的重要內容,往往需占用大量人力。而配備完善智能系統的智能小區可以實現保安、消防自動監控,減少大量一線巡視人員。例如,停車管理方面,智能化的停車收費系統可以做到自動識別月保還是臨保車輛,自動計時,收費放行。

      (二)智能住宅小區物業管理的網絡化特征。

      傳統的物業管理是自成體系的獨立管理模式,可稱之為“信息孤島”。智能小區物業管理則是通過網絡來實現物業管理信息的傳遞和交互。在住宅小區內建立寬頻Internet內聯網,并實現與外部Internet的連接,通過與Internet的連接實現與其他小區之間的信息交流與互換,從而更方便快捷地學習先進的管理方式,來改變自身在管理上存在的漏洞和不足,為小區內的業主提供更好的服務。

      (三)智能住宅小區物業管理的信息動態化特征。

      這一特征也是智能住宅小區物業管理區別傳統物業管理模式的主要特征。傳統的物業管理模式是采用依靠人工方式來采集有關物業管理的信息和數據資料。采集到的數據是靜態的、歷史的。這種管理模式既費時又費力,同時成本也高。智能小區的物業管理信息的采集是通過網絡,自動化地實現信息的采集和綜合、信息的分析和處理、信息的交換和共享。因此智能小區物業管理信息化的動態性特征,體現在信息采集的自動化、實時性和可靠性。

      二.智能化住宅小區物業管理的服務內容

      智能化住宅小區物業管理的功能具體落實到一系列服務項目,可歸結到安全,方便和舒適三點上,其中安全和方便是最基本的,舒適是相對的,可視實際情況有較大的彈性空間,而正是這彈性空間,為物業公司創經濟效益提供了市場機遇,最能體現企業化運作的特征。從安全,方便和舒適三點出發,服務內容有:

      安保防盜是采用樓宇可視對講系統和電子巡更系統等一系列技防措施,配合24小時全天候保安值班制等人防措施,確保小區治安安全;安保防火是采用自動煙霧探測和自動噴淋滅火系統等一系列技防措施,配合24小時全天候報警值班等人防措施,確保小區防災安全。設備管理方面主要有以下一些系統:水、電、氣三表遠距離自動計算收費與網上查詢系統;水泵、路燈照明等依據季節、環境和時間,實施智能控制的節能系統;房屋設備遙控檢測系統。設備管理在小區一級原則上只監不控,提供針對性的保養服務和及時排障。小區設備管理站實施24小時全天候值班,主要安撫當事居民并有效預防因誤報導致制造廠服務機構的無效作為。

      房屋修繕是采用智能化管理系統對房屋報修和修繕實行動態管理,依據資料信息等對物業完好狀態予以評估。環境管理是運用一系列智能化管理系統確保分區保潔考核的質量;提高綠化養護的工作效率;杜絕車輛無序運行和亂停亂放。延伸服務主要依托于網絡技術的物業管理可提供許多延伸服務,如一卡通消費管理服務和電子商務等等;包括物業公司本身也可用網絡技術實施投訴管理和內部工作管理等。

      三、智能化住宅小區物業管理存在的主要問題

      (一)智能物業管理中的人才問題。

      物業管理向來屬于第三產業中以吸引過剩勞動力的行業,除極少數專業人員外,大部分工種均需要一般學歷的人員充任,而商業智能化樓宇需要的管理人員要既懂電腦又懂英語又會管理、培訓的方式主要是如何使用設備。普通的保安,車庫管理員要使用電腦工作,所以“自領化”,“知識化”的趨勢日趨明顯,智能商業建筑給物業管理所帶來的是工作效率的革命。第一時間處理問題,第一時間獲取信息,第一時間降低成本,第一時間營造服務。

      物業管理公司存在的共同四個問題是:專業建設人員的配置比例失調;專業崗位設置不合理;管理人員的整體素質不高;沒有正常的崗位培訓計劃。這些問題的存在是阻礙公司發展的攔路虎,也是管理水平停滯不前的主要原因。

      作為智能小區的前身-智能化商業建筑需要網絡工程師、弱電工程師、程序員和具有相當知識的技術工人,由于是新興行業,社會上專業人士奇缺,如何找到并使之熟悉樓宇智能化系統是個問題。通過在公司內部尋找具有相當知識的弱電工,在前期物業中介入并熟悉系統的相關內容,外部通過招聘引進以技術熟悉見長的專業人員,都不能很好的解決現在存在的人才短缺問題。而希望社會上特別是相關院校也能培養中、高級的弱電人才,特別是技術工人,以適應越來越多智能化商業樓宇和智能小區的需求,也是龐大的系統工程不是一蹴而就的事。所以說,我國對從事智能建筑物業管理方面的人才培養工作已迫在眉睫,物業管理人員隊伍的業務水平有待進一步提高和加強。

      (二)物業管理中日常設備維護保養問題。

      智能化系統的維護保養除了傳統的清潔、完整性保養外,設施具有高度集成化,運行具有隱蔽性,檢測手段高級性,所以一般維護和保護工作均委托施工單位來負責。由于無競爭方式下簽訂合約,所以往往價格居高不下,維護質量難以保證,若有損壞,動輒上千元或萬元也不足為奇。

      在“智能小區”熱面前,貪多求全,期望太高,提出“世界一流”、“十五年不落后”口號,提出大大超過建筑功能與規模的智能化要求。既對自己的建筑物的需求不清楚,也對信息化產品沒有深入的了解,倉促上馬,致使投資效果不理想,投入使用后發現問題多多。對智能化集成系統帶來的增值效果有所懷疑或出于資金投入方向問題,以致不適當地壓低在智能化系統上的投資。結果造成建筑物的檔次的下降。沒有總體集成的概念和系統發展的考慮,以致邊招標、邊設計、邊施工、邊修改,反而浪費嚴重。

      缺乏掌握智能化系統技術的人才,以致在設計、施工、竣工等建設的各個環節上不能很好把關,及時糾正質量上的問題。智能化系統建成后,對日常管理和持續維護重視不夠。特別是對建設時就必須予以重視的此類問題放任自流。

      (三)物業管理系統的再開發問題。

      目前對智能小區的設計的注意重點大都集中在智能化系統上,而在建筑平臺方面注意不夠。以致建筑結構的靈活性、適應性欠佳,對智能化系統設備的安裝空間、管線、路由等考慮不周。大多數業主盲目相信境外設計單位。結果,由于這些單位并非智能小區行家,圖紙和設計文化水平也并不見得比國內設計部門高,再加上文化背景、設計方法、施工習慣的不同,往往拿到境外圖紙都無法實施。

      許多智能化系統是建立在大量數據模型基礎之上,而每幢樓無論結構還是配置均有不同,所以,再開發問題是物業管理的難點問題。多數條款沒有考慮相關費用應如何計入建設安裝成本,是由物業公司還是業主委員會在項目驗收后參與一起再開發都沒有明確的規定,使管理公司很難掌握再開發的深度和廣度。

      自稱的智能化系統集成商,實際上僅是某一個子系統的集成商,甚至只是產品銷售商,他們對建筑,對現場安裝,對施工組織毫無了解。因此,不能很好組織指揮甚至組織指揮不及系統各個分包商,商業利潤考慮多,力圖在智能化系統中分得盡可能大的份額,對業主造成誤導。在系統建設中,各廠商各自為政,在接口上互相扯皮,貽誤工程。為爭取項目,迎合業主低投資的企圖,拼命降低報價。項目到手,為了利潤,不顧質量,降低規格。各廠商的產品都自稱“開放性”好,而實際上為了市場利益,開放程度有限,造成集成系統難以實現或留下維護中的隱患。

      (四)信息資源的安全性問題。

      由于智能住宅小區的網絡化管理使得從傳統意義上的信息孤島進化為公共運營網絡中的一分子,從而與外界的聯系更為緊密。同時隨著計算機技術的不斷發展,網絡技術的不斷更新,出現了大量的電腦黑客,這就不得不考慮會出現電腦黑客侵入小區的管理系統盜取業主的隱私。另外,在智能化條件下,工作人員的非法操作都會給系統的信息資源帶來意想不到的損害。因此如何防止智能小區業主信息資源遭到各種途徑的破壞、保護業主的隱私安全就成了一個重要問題。

      智能小區物業管理中特別需要嚴格的內部人員管理和信息資源合法性管理。在智能小區的網絡化管理中應該在母系統中建立對子系統的監督體系,一旦出現非法操作或錯誤操作這樣的情況,系統馬上發出警報,責令停止或糾正。另外,還可以在網絡化管理中在系統中采用口令、密碼、多重復核等技術監視手段。在整個母系統內信息共享的同時,也要防止非法入侵、竊聽窺視和非法拷貝等信息資源的被破壞或流失。

      四、我國智能化住宅小區物業管理水平提升措施

      (一)建設智能化小區要符合國情

      目前,市場意識敏銳的房地產商已把智能化作為熱賣的焦點。在智能化的大潮中,建筑智能化成了首要的目標,他們認為一個項目自動化程度越高越好,內容越多越好,通信網絡的寬帶越寬越好。人們似乎陷入了工業技術文明的誤區,為智能而智能。忘記了建筑的根本是“以人為本”。而且,目前我國物業管理人員專業技術能力不強,運行智能化系統有一定的困難,有一些智能化小區的大部分高智能系統起不到任何作用,閑置不用,只能作為銷售的賣點,住戶無法得到應得的服務。因此建設有中國特色的智能化住宅小區,一方面可以降價建設成本,另一方面也便于物業公司管理小區,住戶也可以實實在在的得到物有所值的服務。

      (二)實現智能化住宅小區的可持續發展

      智能化住宅小區是先進技術的代表者,小區的智能化系統不是一勞永逸的,要結合市場需要、技術條件、成本等,有步驟、有順序地設置各子系統,且各子系統要留有技術擴充空間,保障智能小區系統水平不斷提高。行政主管部門做好智能小區的宏觀管理,建立相應的監察檢查制度,管理人員資格審查及培訓工作。宣傳正確的智能化小區的概念,使人們真正認清智能小區的各種功能,防止開發商把智能化系統當作炒作的賣點。保護好消費者的合法權益。

      (三)加強專業化技術隊伍建設

      提高智能小區物業管理水平,專業化技術隊伍建設是關鍵。其一,對于傳統建筑的建筑設計單位,不僅是加強弱電、自控等專業技術力量問題,而且是要真正起到把智能化專業技術與建筑技術有機結合的綜合作用。要成為業主的高級參 謀及其利益的代表者,對工程項目的最終效果負起總的責任。絕不是把智能化工程簡單轉包了事。這就要求工程設計單位要有高素質的、綜合能力強的復合型人才隊伍。其二,近幾年系統集 成商與專項設計隊伍發展很快,大部分是從其他行業轉行過來的,他們對建筑設計、對建筑的設施與設備狀況不甚了解,不僅需要對其自身專業不 斷加深掌握,更需要對建筑相關專業的學習和交叉滲透。對這支隊伍需要進行資格證,加強管理。其三,專業化施工,安裝及監理隊伍急需加強。新的技術帶來新的工種,而這個工種的技術含量又高,需要建立經過專業培訓的施工管理和工人隊伍。相應的監理隊伍技術力量也很薄弱。 其四,工程項目的日常運營的維護管理人員的隊伍也需加強培訓。此外,高水平的咨詢和可行性研究等專業隊伍也足很有必要的??傊?,我們要采取多種辦法,包括教育、培訓、講座、技術交流與研討等途徑培訓人才;各從業單位,也要結合工作實踐,大力加強隊伍建設。

      (四)加強系統與設備的維護管理

      一般要求從以往的定性檢查深入到對系統每個部件物理層的定量化檢測,例如,從電源的通斷轉移到供配電系統的電壓、頻率的質量與穩定性的檢測,對設備、線路、接點的老化與漂移的檢測等。這些都是傳統建筑物業管理中沒有深入的工作層面。在按慣例對中央主機、現場控制器、末端設備等系統設備進行巡檢時,還需要加強智能化系統設備的日常清潔工作。

      對備用發電機、UPS電源等一些平時不運轉的備份設備要經常定期進行試運轉檢查,保證設備的完好和應急啟動。

      (五)加強智能化物業管理小區關鍵技術建設

      這是保證智能化住宅小區物業系統長期正常運行的基本條件。管理智能化小區的關鍵技術包括:綜合布線技術;自動控制技術;現代通信技術; 計算機網絡技術;信息管理技術;多媒體技術;系統集成技術。

      應當優先發展多媒體技術和通信技術。多媒體技術是信息技術的基礎,信息技術是多媒體技術的最深入應用,也可以將信息技術看成超級多媒體。信息技術是通信設施、信息產生,分配設施(軟、硬件)人員及工作程序(標準)組成的綜合大型網絡系統,不僅包括信息傳遞系統,而且還包括產生信息的信息系統和信息源。信息系統的使用,將使物業管理的許多日常工作實現自動化,用多媒體光盤存儲大量信息資料,從紙文化到電子文化,通過聯機服務傳遞信息資料和商務信息的數據交換。除辦公室以外,空調系統、照明系統、垂直交通系統、安保門禁系統、消防安全系統、甚至家庭都可以智能化、交互化。

      五、智能化住宅小區的未來發展趨勢

      (一)市場供給角度。

      中國人口眾多,當前中國政府致力改善居住狀況及條件。因此,房地產開發行業將繼續蓬勃發展下去,如何在競爭中吸引更多客戶,創造更大利潤?事實證明,引入智能化是住宅產業發展有效手段。對于開發商,智能化的運用將有效滿足其目標市場的需求,從而提高其競爭優勢,增加新的賣點,而且隨著房地產市場的發展,開發商會越來越注重智能化運用的層次性、實用性、人性化、以及服務的專業化,提高自己的核心競爭力,鞏固自己在這個市場的占有率。所以說目前各地房地產開發商對智能化小區建設的青睞是有深刻的市場因素,智能化住宅和智能化住宅建設是一種市場行為,是市場大勢所趨。

      (二)市場需求角度。

      隨著世界人口城市化的趨向,我國的城市化人口將由當前占世界總人口的30%以上,增加到21世紀30年代的50%-60%左右,這種高速城市化的趨向將使我國居住小區在21世紀初面臨一個嶄新的局面,提出了每年城市化率提高一個百分點的要求,即使按人均20平米計算,每年也要建設新增面積將近3億平米,因此從宏觀角度看,我國房地產市場需求非常旺盛。人們對商品房需求分為生活需求、改善需求、投資需求和投機需求。生活需求和改善需求是剛性的,在有條件的情況下,人們需求的是居住得更加舒適、安全、便捷,在居住各個方面得到改善,而住宅智能化也得到進一步推進。

      (三)市場發展角度。

      房地產市場是一個區域性的壟斷競爭市場,這個市場中有大量房地產商生產有差別的同種產品,這些產品彼此之間存在非常接近的替代性,這里的產品差別不僅指同一種產品在質量、構造、外觀、售后服務等方面的差別,還包括商標、廣告方面的差別等。因此每個房地產對于自己產品的價格都具有一定的壟斷力量,從而使得市場中帶有壟斷的因素。一般來說,產品的差別越大,廠商的壟斷程度就越高。房地產商為了使自己的利潤最大化,增加自己壟斷的力量,從而爭取更多的壟斷利潤。但從長遠來看,價格競爭會導致產品的價格持續下降,最終使得廠商的利潤消失,因此非價格競爭成了壟斷競爭廠商普遍采取的一種競爭方式。就住宅智能化而言,開發商采用住宅智能化這一科技發展的熱點來創造與其他地產商之間的差異化,同時不斷改進智能化系統,提高物業管理水平等,以提高房地產差異化程度,增加自己的壟斷力量,進而實現利潤最大化,因此,住宅智能化在當前具有廣闊的市場和需求。開發商之間非價格競爭客觀說促進了小區智能化的發展,滿足了消費者對居住智能化的需求。

      大力推進住宅智能化的建設符合中國當前的國情,一方面可以節約土地,另一方面便于加強城市規劃和管理,政府的正確引導將有利于住宅智能化建設規范化和科學化。從而使我們的房地產商開發適合中國國情的智能化住宅。未來我國住宅智能化具有良好的發展前景和綜合開發利用前景。

      綜上所述,智能化住宅小區是提高人民生活質量的技術進步,是現代生活的重要基礎之一。所以在智能化住宅小區可持續發展的過程中,政府、房產開發商、物業管理公司、業界專業人士都還需作更多的艱苦努力。

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